Автор: Алексей Гутман · Обновлено
При приёмке квартир в новостройках Санкт-Петербурга и Ленинградской области мы регулярно встречаем одни и те же дефекты. Ниже — десятка самых распространённых проблем, которые важно выявить до подписания акта приёма-передачи: после подписания устранять их за счёт застройщика гораздо сложнее.
Для каждого дефекта мы указываем, чем он грозит, как проверяется и относится ли он к существенным (дающим право не подписывать акт) или несущественным (фиксируются в акте с обязательством устранить). Полный порядок действий — в руководстве по приёмке квартиры.
1. Нарушение герметичности окон
Промерзание, щели в уплотнителях, неправильная регулировка фурнитуры — одна из самых частых проблем. Без проверки зимой вы получите сквозняки и конденсат уже в первый отопительный сезон.
Как проверяем: лист бумаги, зажатый в закрытой створке (если вытаскивается легко — продувает), а в холодный сезон — тепловизор. Подробнее в статье про приёмку зимой. Существенность: зависит от масштаба — сильное продувание считается существенным дефектом.
2. Трещины в стяжке
Появляются из-за нарушения технологии заливки или усадки дома. Мелкие усадочные трещины — косметика, широкие и сквозные — повод для претензии застройщику.
Как проверяем: визуальный осмотр и простукивание (глухой звук — отслоение стяжки). Существенность: сквозные трещины и отслоения существенны.
3. Протечки в ванной и санузле
Часто обнаруживаем подтёки на стыках труб, некачественную герметизацию вокруг ванны и душевой кабины, влагу в местах вводов.
Как проверяем: влагомер и визуальный осмотр стыков. Приборная диагностика находит протечки, невидимые глазу. Существенность: активная протечка — существенный дефект.
4. Некачественная электропроводка
Отсутствие заземления, перепутанная фаза и ноль, слабые контакты в распределительной коробке — потенциально опасные дефекты, способные привести к удару током или возгоранию.
Как проверяем: индикаторная отвёртка, тестер, осмотр щитка. Существенность: нарушения, угрожающие безопасности, существенны.
5. Неровные стены и углы
Отклонения от вертикали и горизонтали, несовпадение углов 90°. Будущая мебель будет стоять криво, обои лягут волнами, а ремонт обойдётся дороже из-за выравнивания.
Как проверяем: лазерный уровень, правило, угольник; сверка с допусками СНиП. Существенность: обычно несущественно, но фиксируется в акте.
6. Мостики холода
Тепловизор выявляет участки стен и потолка с пониженной температурой — признак некачественного утепления или нарушения технологии монтажа панелей.
Как проверяем: тепловизионное обследование при перепаде температур улица/квартира. Существенность: значительные теплопотери существенны.
7. Повышенная влажность
Влагомер показывает превышение нормы в стенах — признак протечек, плохой гидроизоляции или недостаточной сушки материалов перед сдачей.
Как проверяем: контактный и бесконтактный влагомер. Существенность: зависит от причины и уровня.
8. Сколы и царапины на плитке и стеклопакетах
Повреждения керамической плитки, особенно в углах и на видимых поверхностях, царапины на стёклах. Часто появляются при небрежном монтаже.
Как проверяем: осмотр при дневном свете и боковом освещении. Существенность: несущественно, но застройщик обязан устранить по акту.
9. Плохая звукоизоляция
Тонкие стены и перекрытия, пропускающие звук, — проблема для комфортной жизни. Особенно актуально для монолитных домов с лёгкими перегородками.
Как проверяем: простукивание, оценка толщины перегородок, в ряде случаев инструментальные замеры. Существенность: трудно доказуема, но фиксируется.
10. Несоответствие площади
Разница между проектной и фактической площадью более допустимого порога — повод для перерасчёта стоимости в вашу пользу.
Как проверяем: контрольный обмер площади лазерным дальномером. Существенность: это финансовый вопрос, а не дефект, но он напрямую влияет на цену квартиры.
Какие дефекты дают право не подписывать акт
Закон делит недостатки на существенные (делают квартиру непригодной для проживания — например, активная протечка, опасная электрика) и несущественные (устранимые, не мешающие жить). При существенных — вы вправе не подписывать акт до устранения. При несущественных — акт подписывается с приложением перечня дефектов и сроками устранения. Подробно об этом — в материале о том, почему рискованно принимать квартиру самостоятельно, и в чек-листе подготовки.
Вывод
Большинство этих дефектов невозможно найти без профессионального оборудования и опыта: тепловизор, влагомер, лазерный уровень и тестеры показывают то, что не видно при обычном осмотре. Не рискуйте — закажите приёмку квартиры у застройщика с инженером, который зафиксирует все замечания в отчёте до подписания акта.