Автор: Алексей Гутман · Обновлено
Если при приёмке квартиры в новостройке найдены дефекты, их нужно зафиксировать документально — иначе добиться устранения за счёт застройщика не получится. Главный документ здесь — акт осмотра (дефектовочный акт). Разбираем, как его составить в реалиях Санкт-Петербурга и Ленобласти. Общий порядок приёмки — в полном руководстве.
Чем акт осмотра отличается от акта приёма-передачи
- Акт приёма-передачи — фиксирует факт передачи квартиры. Подписав его «чистым», вы соглашаетесь с текущим состоянием.
- Акт осмотра (дефектовочный) — фиксирует найденные недостатки. Он составляется до или вместе с приёмкой и служит основанием для требований к застройщику.
Когда составляется акт осмотра
- При несущественных дефектах — их перечень прикладывают к акту приёма-передачи, и застройщик обязуется устранить.
- При существенных дефектах — составляют отдельный акт осмотра, а подписание акта приёма-передачи откладывают до устранения.
Как отличить существенные дефекты от несущественных — в руководстве по приёмке и в Топ-10 дефектов в новостройках СПб.
Что обязательно указать в акте
- дата и адрес объекта;
- реквизиты застройщика и дольщика;
- реквизиты ДДУ;
- подробное описание каждого недостатка (что, где, характер);
- требование устранить и срок устранения;
- подписи сторон.
Чем конкретнее формулировки («трещина в стяжке в комнате 2 длиной ~1,2 м»), тем сложнее застройщику их оспорить.
Роль специалиста из реестра
По действующим правилам в осмотре при выявлении недостатков должен участвовать технический специалист, внесённый в национальный реестр (НОПРИЗ/НОСТРОЙ). Его участие и заключение специалиста придают акту вес — особенно если дело дойдёт до спора.
Образец акта осмотра
Структуру выше можно использовать как шаблон. Удобнее, когда дефекты идут таблицей: № / помещение / описание / норматив / срок устранения. Инженеры Ситипроф оформляют такой акт по итогам приёмки в составе отчёта.
Что делать, если застройщик не подписывает акт
Застройщик не обязан соглашаться с вашими формулировками, но отказ подписать не лишает акт силы: его можно направить заказным письмом с описью вложения. Следующий шаг — претензия об устранении недостатков, а при отказе — действия, если застройщик не устраняет дефекты.
Итог. Грамотно составленный акт осмотра — основа всех дальнейших требований к застройщику. Чтобы он был юридически весомым, привлеките инженера из реестра: закажите приёмку с заключением специалиста.